改革创新成果 | 陕西自贸试验区西咸新区沣东新城功能区以租代建新模式

来源：省自贸办发布时间：2021-08-03 17:29

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陕西自贸试验区西咸新区沣东新城功能区为解决区内市场主体获取土地成本较高、时限较长、难度较大的问题，本着“集中布局、集约开发、集聚发展”的原则，创新性探索以租代建、以租代购的弹性土地供应新模式，有效降低了企业入驻综合成本，提高了土地集约利用率和土地投资强度，推动企业集聚和快速发展。

统一规划布局。在土地投资强度、土地资源盘活与用地总量三重控制的前提下，实施土地储备与供应预审制度，提前明确土地性质与用途、规划定位，设定土地投资强度、规划建设门槛及要求，确保地块产业符合区域总体规划，符合主导产业集群发展要求，打造企业集聚区。在此基础上，探索公开遴选制度，对有意向参与开发建设的市场主体通过多元化指标评价、专家评审、风险评估等遴选3-5家潜在单位，并通过招拍挂方式确定开发单位。开发单位在取得土地使用权后，对地块实施统一规划、统一设计、统一报建、统一建设、多元化供应、滚动开发，优先建设相关配套设施。

满足个性需求。为解决企业用地需求与政府土地开发目标不匹配的问题，政府明确开发单位须以市场化的方式向社会公开待开发土地资源相关信息。有需求的市场主体可通过政务平台获得地块总平面图、初步设计方案、容积率等控制指标及土地面积、租赁年限与类型、产业类别、投资强度等信息，并自主选择用地方式。在此基础上，成立对企服务专班小组，跟踪企业需求、及时调整局部规划及设计，最大程度满足企业经营需求。

弹性供应土地。开发单位按照企业需求统一对土地进行建设与运营，建成后企业入驻签订租赁合同，无需再投入资金自建厂房或经营场所。同时，实施用地及经营场所弹性年期租赁，满足市场主体差异化用地需求。以汽贸类市场主体为例，明确一般企业及初创孵化型的企业租赁期限为5-10年，成长性的企业租赁期限可达20年，租赁期满后根据企业效益等决定是否延续租赁或交由政府收回。

加快了项目落地速度。以租代建模式有效降低了新入驻企业用地成本和固定资产投入，省去了企业拿地、报建和建设环节，提升了项目落地与建设速度，使企业能迅速投入运营。以自贸产业园所在地块为例，新引进的4S店等市场主体均采取了以租代建、租后再购模式开展经营。整体来看，新引进的企业从签约到运营的时限已平均压缩至12个月以内，较传统自建模式节省时间约1年以上。

提高了土地利用率。通过转变土地供应模式、前置政府供地服务，改变了原先企业单独拿地、自主建设所导致土地利用率不高和投资强度不够的问题，有效避免因企业资金不足、经营不善等因素造成闲置与低效用地，土地投资强度得到大幅提升。

促进了市场主体集聚。该模式为市场主体落户提供了更多的便利性，使得有限资金能够充分用于经营生产。同时，也使得区内地块产业潜力得到充分释放，为符合区域产业发展的企业提供了低成本扩张的新渠道，加快了产业集聚和升级。以汽贸产业为例，通过多元化的土地供应，吸引了捷豹路虎、奥迪、奔驰、车和家等一批汽贸企业以低成本签约落户，加速了区内汽车贸易规模化发展。

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